Surroga e portabilità  del mutuo

Fra le varie novità  introdotte dalla legge 40/2007 (scaricabile qui), allo scopo di aumentare la concorrenza fra le banche e ridurre i costi per i clienti, una molto importante riguarda la portabilità  di un mutuo da una banca all'altra.
La portabilità  del mutuo era stata introdotta dal decreto Bersani ma è rimasta inapplicata dalle banche per un lungo periodo, in quanto composta da norme ritenute poco chiare o confuse; sono stati necessari sette provvedimenti legislativi per renderla funzionale e per colmare i vuoti normativi.

Trattandosi di un trasferimento senza costi del mutuo (e della relativa ipoteca) si tratta di surrogazione: il cliente sposta senza spese il suo mutuo in una banca che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o per cambiare tipologia di tasso.
Se la rata del mutuo ha raggiunto livelli insostenibili, o se il mutuo non è più adeguato alle esigenze del cliente, surrogarlo (cioè trasferirlo) è sicuramente la soluzione più semplice e vantaggiosa.

La banca alla quale viene richiesta la portabilità  non può in alcun modo imporre delle spese aggiuntive o rifiutare il trasferimento del mutuo, nemmeno in caso di mutui cartolarizzati: la portabilità  è un diritto sancito per legge.

L'importo richiesto alla "nuova" banca sarà  finalizzato esclusivamente all'estinzione del vecchio mutuo, di conseguenza non sarà  possibile chiedere somme aggiuntive nè modificare il contratto.
Non è necessario cancellare l'ipoteca precedentemente costituita, e quindi affrontare spese notarili aggiuntive (nè per la cancellazione nè per la scrittura di una nuova), mentre le altre clausule che renderebbero oneroso l'esercizio della portabilità  vengono di fatto rese nulle per legge. La stessa richiesta di surroga non è soggetta ad imposte (nemmeno a quella sostitutiva).
Restano invece i benefici fiscali, come quelli previsti per l'acquisto della prima casa.
La nuova banca si sostituisce completamente alla precedente nel rapporto con il mutuario, provvedendo ad estinguere il debito residuo e subentrando nelle garanzie accessorie, personali e reali.

Surroga e rinegoziazione sono possibili anche nel caso di mutui cartolarizzati; in quel caso le attività  di amministrazione del credito spettano alla banca originaria.