19 ottobre 2010 - 12:50

L'indice di riferimento più basso ed i costi minori rendono solitamente più vantaggioso un mutuo a tasso variabile rispetto ad uno a tasso fisso, ma non garantiscono che con il passare del tempo la rata del mutuo da pagare possa crescere diventando non solo maggiore di quella di un mutuo a tasso fisso, ma anche difficile da pagare.

Durante gli anni precedenti la crisi e in quelli attuali è stato dimostrato che in certe condizioni finanziarie i tassi di riferimento possono salire di molto, rendendo particolarmente difficile sostenere il pagamento della rata del mutuo.
Con la futura ripresa dell'economia i tassi saliranno sicuramente e si potrebbero creare situazioni difficili, come per chi avesse acceso un mutuo a tasso variabile al limite delle proprie capacità approfittando dei tassi ai minimi storici, e potrebbe trovarsi ora di fronte una rata del mutuo superiore anche del 90% rispetto al previsto.

Sebbene in Italia non ci sia stata una crisi come quella americana, nell'ultimo anno i contratti di mutui non onorati sono aumentati, complici da un lato sia l'aumento dei costi degli immobili che il rialzo dei tassi di interesse da parte delle banche.

Qual'è stata la reazione degli italiani di fronte alla difficoltà di pagare una rata del mutuo troppo alta?

Dalle statistiche risulta che la maggior parte dei mutuatari incorsi un questa situazione ha fatto uso della possibilità di surrogare il proprio mutuo, ovvero di trasferirlo ad un'altra banca senza costi aggiuntivi, modificandone alcuni paramentri quali rata, durata e importo. In pratica si accende un mutuo nuovo utilizzando l’ipoteca originaria del precedente (portabilità prevista dal Decreto Bersani Bis) e si conservano i benefici fiscali del vecchio contratto detrazione degli interessi passiviper la prima casa,niente bolli, etc).
Non iscrivere una nuova ipoteca significa risparmiarsi di pagare l’annessa imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2%), ma solo l'atto notarile di surroga.

Piu' gradita alle banche (in quanto più costosa per il cliente) è invece un'altra opzione, la sostituzione del mutuo, che come nella surroga prevede il trasferimento del proprio mutuo da una banca all'altra, ma anche l'iscrizione di una nuova ipoteca.
Un vantaggio sella sostituzione è che oltre a tasso e durata si può cambiare anche la somma finanziata, anche se in questo caso si dovrà pagare nuovamente l’imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell’erogato) e si rischierà di perdere i vantaggi fiscali.

Solo un 20% dei clienti in difficoltà ricorre invece alla rinegoziazione presso la propria banca, al fine di mantenere la rata del mutuo entro livelli sostenibili e ridurre i rischi di insolvenza. In questo caso, pur di non perdere il cliente, la banca potrà ridefinire sia lo spread che la durata del mutuo.

Solo una minoranza sembra ricorrere alla moratoria dell'ABI (ricordiamo che la scadenza per la presentazione delle domande resta il 31/01/2011).

Cosa succede quando il mutuatario non riesce a pagare la rata del mutuo?
In tal caso, se non viene regolarizzata per tempo la propria posizione, la banca potrà richiedere la risoluzione del contratto, e cioè il pagamento di tutto il debito residuo e di tutti gli interessi, anche quelli non maturati.

Nella quasi totalità dei casi la banca cercherà mezzi rapidi per recuperare il proprio credito, con azioni di pignoramento dello stipendio o della pensione o dei beni mobili (auto, moto, titoli di credito), e solo come ultima risorsa farà ricorso alla possibilità di espropriare l'immobile (anche perchè incorrerebbe nel rischio di non coprire la totalità del debito, vendendolo all'asta).
Nonostante le diverse misure preventive a disposizione del mutuatario per prevenire il pignoramento dell'immobile, da gennaio il numero di case finite all'asta a seguito di rate del mutuo non pagate è comunque aumentato, colpendo principalmente chi aveva acceso mutui a tasso variabile.