25 ottobre 2010 - 17:30

In questa breve guida vorremmo fare maggiore chiarezza sugli incentivi disponibili per i mutui destinati all'acquisto della prima casa, su quali sono i requisiti per accedervi e su come è possibile ottenere i rimborsi.
Il nostro sistema fiscale prevede detrazioni sulle spese di accensione del mutuo molto interessanti per chi ha i requisiti necessari per richiederli.

Quando è possibile richiedere le agevolazioni fiscali sul mutuo

Prima di tutto, bisogna sapere che le agevolazioni fiscali possono essere richieste solo per un mutuo ipotecario, ovvero necessariamente accompagnato da una ipoteca sull'immobile come garanzia.
Nei mutui per acquisto non fa differenza che l'ipoteca sia iscritta sul bene per il quale si richiede il finanziamento o su altri, anche se di proprietà di soggetti diversi dai mutuatari.
I benefici non potranno essere richiesti per i prestiti personali destinati all'abitazione o su formule in cui viene comunque iscritta un'ipoteca ma non si accende un mutuo (aperture di credito con ipoteca)

Si potranno ricevere le detrazioni fiscali sul mutuo nei seguenti casi:

• Mutuo per l'acquisto della prima casa e delle relative pertinenze (ma non per le sole pertinenze)
• Acquisto di un'unità locata da adibire ad abitazione principale appena disponibile
• Mutuo per la costruzione dell'abitazione principale
• Mutuo per la ristrutturazione profonda dell'abitazione utilizzata come residenza (ristrutturazionevolta a trasformare in tutto o in parte l'immobile in uno diverso dal precedente)
• Sostituzione del mutuo con un altro per il quale sono già attive le agevolazioni fiscali
• Mutuo per acquisto di nuda proprietà da destinare all'utilizzo come abitazione principale.

Mel caso dei mutui per acquisto, l'immobile andrà adibito ad abitazione principale entro un anno dall'accensione del mutuo (a meno che non subentrino trasferimenti dovuti a motivi di lavoro), e la detrazione si esaurirà al cessare dell'utilizzo dell'immobile come tale.
Questa regola vale anche in caso di acquisto di unità locata, nel qual caso bisognerà anche comunicare lo sfratto al coinquilino entro tre mesi dalla stipula del contratto.
Tale periodo può essere esteso fino a due anni in caso di ristrutturazione documentata; in questo caso la detrazione spetta dal momento in cui l'abitazione viene adibita ad abitazione principale.


Nel caso dei mutui per ristrutturazione, il mutuo deve necessariamente essere acceso sei mesi prima o dopo l'inizio dei lavori e comunque l'immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione degli stessi.
I lavori andranno conclusi entro i termini previsti dalla concessione edilizia, salvo proroghe o ritardi nel rilascio delle abilitazioni.

Calcolare l'imponibile

Le detrazioni fiscali sul mutuo non riguardano soltanto la somma finanziata, ma anche le spese di perizia e di istruttoria, nonchè le tasse sul mutuo e i costi notarili da sostenere.

• Spese di istruttoria bancaria
• Costi della perizia
• Imposta sul mutuo
• Costi dell'atto notarile di mutuo
• Quote interessi delle rate di mutuo

Queste spese vanno a sommarsi alle quote interessi delle rate per comporre la base imponibile sulla quale calcolare gli incentivi fiscali, che saranno del 19% sull'imponibile nei limiti di 4000 euro l'anno in caso di mutuo per l'acquisto della prima casa, e 2582,28 euro per le altre ipotesi (costruzione o ristrutturazione)

Le spese ammesse alla detrazione saranno esclusivamente quelle dell'anno in cui sono state sostenute, e l'anno in cui sarà possibile detrarre la spesa dipenderà dalla data in cui sarà stata pagata la rata del mutuo (e non dalla scadenza di pagamento).

Richiedere i rimborsi

Le modalità di richiesta del rimborso variano in base alla tipologia lavorativa del mutuatario.
I lavoratori dipendenti utilizzeranno la documentazione al momento di compliare il 730 per poi ricevere il rimborso in una busta paga estiva, mentre i lavoratori autonomi li utilizzeranno per compilare il modello UNICO e ricevere delle riduzioni sulle imposte dovute.

La documentazione da utilizzare nella compilazione di tali modelli sarà composta dalle fatture del notaio e del perito, delle contabili bancarie e delle dichiarazioni di pagamento delle rate del mutuo (dalle quali si evince sia la quota capitale che l'ammontare degli interessi).
Le certificazioni di spesa andranno conservate nell'eventualità di controlli da parte dell'agenzia delle entrate.